经营性现金流净额:30强房企仅10家明确为正 万科等猛增




2019年,住房企业半年度报告全部结束,“资金至上”的经验进一步深化。随着市场的变化,融资渠道继续收紧,安全似乎是下半年竞争的“代名词”。自给自足比以往任何时候都更加重要。

根据《北京商报》的统计,在已公布的前30家住房企业中,仅公布了2019年上半年运营现金净流量的17家,其中只有10家为正值。数据的重要性不断增强:一些净空企业的数据同比增长了三位数,而太和集团的数据增长了3980%。对于住房公司而言,与现金流的斗争仍在继续,如何确保资本链的安全并实现稳定的运营已成为必修课。

现金为王

随着房地产企业融资环境的持续趋紧,住房企业越来越重视现金流的控制。越来越多的住房企业将“现金为王”作为企业稳定安全运行的“护城河”。

根据数据,在已宣布的前30家住房企业中,只有17家公司宣布了2019年上半年的净经营现金流量,其中10家是房地产企业。其中,龙头企业融创中国带动营业现金净流量430.8亿元,同比增长15.3个百分点;泰和集团的净经营性现金流量为202.16亿元,而去年中期为-521百万元。元,按此计算,增幅高达3980%。

太和集团现金流量状况发生较大变化的原因,除了积极的销售回报外,上半年太和集团还出售了10多个项目,包括南昌项目,赣州项目,杭州项目,苏州项目, 广州。该项目,佛山项目,济南项目,郑州项目等部分股权,通过转让这些股权,达到了缓解资金的效果。

在本半年度报告中,包括万科在内的前30名住房企业(包括万科)的净经营现金流量与去年同期相比增长了三位数。其中,万科经营活动产生的现金流量净额86亿元,同比增长102.16%;保利房地产完成162.28亿元,同比增长265%。阳光城87亿元,同比增长165.57%;蛇口招商局完成60.63亿元,同比增长192.11%。 %;蓝光碟片发行2.42亿元,同比增长232.97%。值得一提的是,除阳光城外,上述住房企业经营活动产生的现金流量净额已“归还”。

所谓净现金流量,是指现金流入与流出之间的差额。经营活动中的现金流量分为三种:经营活动产生的现金流量,投资活动产生的现金流量和融资活动产生的现金流量。众所周知,商业活动是企业生存和发展的动力。经营活动产生的现金流量净额代表企业的“造血”能力,是企业现金的主要来源。

对于住房企业而言,随着融资环境的紧缩,“过冬”的重要性不言而喻,但是仍然有住房企业处于紧张状态。在排名前三十位的住房企业中,金科股份上半年的经营性现金流量净额折算为-73.21亿元,同比下降307.16%;新镇控股与去年同期相比增长了两位数,但仍处于负数范围。为-6700万元。

其他梯队,光明房地产上半年净现金流量为-74亿元,去年同期为-234.2亿元,下降215.95%。这不是光明房地产的上半年现金流量。急剧下降。公开报道显示,去年的-234.2亿元是由于同比大幅下降462.65%。

除了光明房地产,首批股票的日子都不好。半年度报告显示,第一股净现金流量为-576亿元,较去年同期的-26.45亿元下降133%;净利润为175亿元。中交地产今年上半年的现金流量净额也大幅下降,从去年同期的24.92亿元人民币降至-36.9亿元人民币。

融资问题

业内人士认为,融资环境持续收紧,这是大多数房屋公司重视现金流的主要原因。随着房屋公司信贷,信托和债券融资渠道的收紧,房地产投资变得更加谨慎。

根据国家统计局数据,今年1- 7月,全国房地产开发投资7284.3亿元,同比增长10.6%,但增速比1-6月回落0.3个百分点。连续三个月缩小。此外,1-7月,房地产开发企业到位资金9.8万亿元,同比增长7%,增速也比前6个月回落0.2个百分点。

今年7月底,中国人民银行召开了关于调整和优化银行金融机构信贷结构的座谈会,指出有必要保持房地产金融政策的连续性。严禁使用消费贷款购买房屋。通过银行融资,委托贷款等方式加强对流入房地产的资金的管理;加强对高杠杆率大型住房企业融资行为的监督和风险预警,合理控制企业计息负债和资产负债规模。

此外,由于监管的不断进行,房地产信托市场已显着“降温”。根据可用信托的最新数据,8月份,共有68家信托公司发行了281 588.2亿元人民币的房地产集体信托产品,较7月份的5247.23亿元人民币的数量下降了46.4%。近27%。

在国内融资窗口持续收紧的背景下,住房融资更多地转向了海外债券发行。数据显示,2019年以来,境内外债发行规模已达6047亿元,其中境外发行2645.08亿元,上半年净增375亿美元,同比同比增长127%。

根据中国黄金总公司的报告,今年上半年发行的房地产美元债券的数量已经超过了去年全年的水平,但仍显示出显着的差异:大型住房企业占很大比例。供应,融资成本大,持续时间延长。中小住房企业发行量低,资格低的主题所占比例很高。

好时光并不长。加强信托监管后,海外美元债务也开始加强监管。 7月12日,国家发改委发布文件,规定房地产公司发行的外债只能用于替代明年内到期的中长期外债。中原房地产首席分析师张大为只能偿还一年内到期的中长期债务,这将大大减少融资额,并大幅收紧大规模融资。

住房企业以市场为导向的融资渠道的融资变得越来越困难。资金需求大的住房企业采用多种融资方式,但融资额度有限。”同一政策研究所研究员陈彤认为,在有限债务融资的情况下,越来越多的住房企业必须选择股权。通过项目子公司的部分股权转让进行融资和融资。

偿还债务

对于房地产公司来说,现金流量的重要性与他们自己的“生活”有关。据《北京商报》记者了解,为了缓解资金短缺带来的压力,一些住房企业选择“为生存而断臂”。从今年年初开始,新城控股,华侨城和太和集团选择出售项目股权,从而实现了资金返还。

以新城控股为例,“黑天鹅”事件发生后,新城控股公布了项目销售计划,计划转让40个项目的股权,交易总额不超过150亿元。截至7月26日,新城控股共转让项目15个,现金总额约69亿元。8月29日,新城控股再次发布公告,拟转让旗下6个项目,总交易对价约32.92亿元。此后,麦德龙控股共转让项目21个,销售计划已完成过半,涉及总交易额约102亿元。

就债务而言,截至2019年6月底,忻城控股合并的贷款金额约为人民币900亿元,其中公开市场融资余额约为人民币420亿元。其中海外美元债务约18亿美元,银行间债务融资工具约161种。1亿元,交换债券约137亿元。值得一提的是,2019年下半年,公开市场融资和其他金融机构贷款到期金额分别为63亿元和70亿元,合计约133亿元。

除了融资难外,今年也是房企偿债高峰期。根据中国指数研究院的数据,2019-2021年是房地产债券集中的高峰期。从债券资金压力来看,2019-2021年行业债券偿还规模逐年增加。2019年,房地产业需偿还4994.5亿元。到2020,这一比例上升到6513亿4000万元,2021在接近一兆元。

分析指出,反映企业资金压力的最重要指标是短期内到期债务总额以及该债务占负债总额的比例。从近期房企发布的半年报可以看出,今年上半年,大多数住房公司都对调整债务结构和提高短期偿债能力感兴趣。以阳光城为例。截至今年6月底,阳光城短期借款约79亿元。去年同期,短期借款约131亿元。

目前,房企的生存状况,正如阳光城集团常务副总裁吴建斌所说,“现阶段,房企必须克服目前的困难,必须以现金为王,首先解决池子里有没有活水、负债率和利润的问题。现在没关系。”

(文章来源:北京商报)

(编辑:DF512)